この記事で伝えたいこと
・サラリーマンにはリフォームの外注がオススメ
・知人からの紹介もしくは電話で信頼できる業者様を見つける
・リフォームのこだわりポイントはハッキリと伝え、書面に残す
・リフォーム業者様は戸建投資における重要なパートナー
戸建投資の収益化までのプロセス
リフォーム ←今回はココ！
入居契約
修繕対応
私が実践している現金戸建投資の
物件購入から収益化までの流れについてご説明している
「戸建投資の全体像」シリーズ。
こんな方にオススメなのでシリーズ全体に目を通してみてください。
・初めて不動産投資に取り組まれる方
・現金戸建投資の全体像を理解したい方
今回のブログでは、リフォーム後の賃貸募集にフォーカスします。
外注 vs DIY
私はこれまでに5軒の戸建を購入してきましたが、
1軒目を除いて、ほぼリフォーム業者様に外注しています。
その理由は、外注にかかるコストよりも、サラリーマンをしながらDIYするデメリットの方が大きいと考えているからです。
外注とDIYについて比較してみました。
各比較項目で、軍配が上がった方（つまり優位な方）を青色で着色しています。
その結果、リフォーム代金として支払う金額に関してはやはりDIYが安く上がります。
ただし、この費用には「自分の作業時間＝コスト」という概念が含まれていません。時給計算されてみると良いですが、そもそも平日に働いたサラリーマンが貴重な土日を使ってＤＩＹする場合の時給ってどれぐらいなのでしょうか？
また、コスト以外の項目では外注する方にメリットがあります。
私のような素人がＤＩＹしても、そもそも施工の範囲や仕上がり品質に限界があります。
キッチンやトイレの便器交換はできませんのでせいぜい貼ったり塗ったりするぐらいです。私も1軒目ではトイレや和室の綿壁を剥がして塗装しました。今振り返ってみると、作業そのものは楽しかったのですが、プロの仕事とは比べ物にならないぐらい低品質でした（汗。
ですので、サラリーマン大家として続けられる予定の方にはＤＩＹはオススメしません。
リフォーム業者様の見つけ方
さて、初めて不動産投資を取り組まれる方にとって、
リフォーム業者様に連絡を取る経験も初めてだと思います。
実際に私もそうでしたが、安心してください。
皆さんもきっと信頼できる業者様を見つけることができるはずです。
私が試した方法は次の３つです。
・工務店様に電話で相談する
・比較サイトを利用する
・知り合いに紹介してもらう
結論から言うと、
現在はご近所の知り合いに紹介していただいた業者様に依頼しています。
工務店様に電話で相談する
私は初めて戸建の内見をする際に、建物の状態やリフォーム費用の概算がわからなかったため、工務店様に立ち会っていただくことにしました。
参考記事：
築古不動産投資の疑問2：建物の状態は大丈夫？ - たっくん@育休大家のブログ
こちらの記事でもご紹介したように、
近所の工務店様1軒1軒に電話をかけ、リフォーム立会＆見積もりのお願いをしました。
お願いする際に気を付けていたことは、正直に自分が素人であること、
「購入に至った場合、御社にリフォームをお願いしたいと考えている」
と伝えるということです。断られることもありますが、1軒ぐらいは対応してくださるお店があると思います。
電話で相談する方法のメリットは、
・電話で先方の接客の様子を伺うことができる
・引き受けてくださった時点で親切なお店と判断できる
一方、デメリットとしては
・相見積もりができないため、費用が相場とかけ離れていないか判断できない
ことが挙げられます。
比較サイトを利用する
初めて築古戸建の内見をしたときに立ち会っていただいたリフォーム業者様とはその後ある理由で疎遠になってしまったため、結局1軒目のリフォームは、建物の状態を自分で判断して購入したあとで「リフォームを安心に安く｜リフォーム比較プロ 」
都道府県・市町村を回答すれば、複数社のリフォーム業者様から連絡が来ます。
電話で相談内容を伝える ⇒ 現地調査 ⇒ 見積受け取り
の流れで相見積もりが可能です。
この方法のメリットは
・電話より精神的なハードルが低い
・相見積もりが可能（業者様もそれが前提で現地調査に来てくださる）
デメリットは相見積もりの難しさで、
・すべての業者様に対して、統一した具体的なリフォーム内容が必要
・安かろう悪かろうの場合もある
私は1軒目の業者様を金額だけで決めてしまい、細かい部分の仕上がりがイマイチでした。募集家賃が低かったため、パッと見きれいという目的が達成されたからOKなのですが。。。各業者様のこれまでの実績なども踏まえたうえで、判断すればよかったと反省しました。
ただ、「1室リフォームすれば、最低でもどれぐらい費用がかかるのか」という情報が身についたことで、その後別の物件でリフォームを依頼する際の基準ができました。
１つめに紹介した、工務店への相談電話は心理的ハードルが高いと感じられる方は、一度使ってみてください。
知り合いに紹介してもらう
私は2軒目以降、知り合いから紹介いただいた業者様に毎回リフォームをお願いしています。
紹介といっても、不動産関係や建築関係の方からのご紹介ではありません。
たまたま少し前にリフォームされた知人のお宅にお邪魔した際に、施工業者様の話になり、その流れで紹介していただきました。
知人からの紹介のメリットは
・面識のない業者様に依頼の電話をするよりハードルが低い
・紹介者の面子をつぶすような対応をされる可能性が低い
一方、デメリットは
・紹介者の面子をつぶさないような配慮が必要（相見積もりNGなど）
・見積をもらったあとは断りにくい
不動産や建築の業界では、裏で紹介料を払う文化があるため、紹介者によってはその分の金額が施工費に乗せられている可能性もゼロではありません。
その分を支払う価値があるリフォーム内容か判断する、もしくはそういった利害関係のない人から紹介してもらうなどの工夫ができればベストです。
施工の依頼方法
私はリフォーム業者様に見積もりを依頼する時、
以下のポイントに気を付けています。
・間取り図にリフォーム箇所と内容を記載して業者様と共有。
・設備交換などは目的にあった資材を使ってほしいことを伝える。
間取り図にリフォーム箇所と内容を記載して業者様と共有
内容を記載した書面を残しておく目的は、
見積もりをもらったあとやリフォームが完成したあとに
その内容に過不足がないことを確認することです。
私がこれまでに購入してきたほとんどの物件では
全ての部屋のリフォームを実施しています。
リフォーム内容が多くなると
自分の記憶に残しておくことが
意外と大変なので私は書面に残しています。
こんな感じ↓
具体的には、
一部の和室は畳交換で済ませて
他の和室はフローリングの洋室チックな部屋に仕上げてもらう場合もあります。
また、見積もりの現地調査を行っている際にリフォーム業者様から提案を頂けることもあります。
例えば洗面台やお風呂の混合栓を交換するのかしないのか、などのリフォームです。
事前に自分で準備していたリフォーム内容はもちろん、
現地調査で挙がった項目もその場で手書きで残しておけば、
リフォームのヌケモレがなくなり、リフォーム後のトラブルも防げます。
私は実際に1軒目の戸建のリフォームで、
依頼していた洗面所の壁のクロスが交換されていなかったことに
リフォーム完成引き渡しの際に気付いたことがあります。
そのときに間取り図の「洗面台横の壁紙交換」と記載があったため、
追加の費用もなく、交換の対応をしていただくことができました。
この経験から、リフォーム内容は書面に残してコピー、
もしくは写真を撮ってデータを業者様と共有しています。
設備交換などは目的にあった資材を使ってほしいことを伝える
リフォームする際、場合によってはキッチン、洗面台、便器交換などの
設備交換をすることがあります。
その際、目的に合った資材を入れてもらうよう
具体的に外せない項目をお伝えしています。
例えば、
キッチンであれば、競合物件との差別化を目的に、
システムキッチンを入れて欲しい。
洗面台はとにかく新品にしたいだけなので、
コンパクトなものに交換して欲しい。
便器はウォシュレットも一緒に取り付けてください。
壁紙は白を基調にすること意外はこだわらないので、御社にお任せします。
などなど。
いずれも、その中でもなるべく安価なグレードでお願いします
とお伝えすることも忘れずに。
そうすることで、むやみに高価な設備で費用がかさむことや、
逆に目的を果たさないリフォームなども防げます。
たっくん＠育休大家にとってのリフォーム業者様の決め手
戸建を数軒買った経験から、不動産投資をする上でリフォーム業者様との関係は重要だと個人的には考えています。
金額だけではなく、信頼できそうな業者様を選ぶことをオススメします。
その際の基準として
・地元で長年経営されている
・賃貸不動産のリフォーム実績がある
・リフォーム後の物件を案内してもらえた
地元で長年経営されているということは、それだけ信頼を積み重ねてこられた業者様であり、近所だと悪いこともできない(笑)と考えられます。
また、賃貸不動産のリフォーム実績があれば、リフォームの過剰品質（コストのかけすぎ）を避けることができます。
本人居住用のリフォーム方が細かいところも妥協なく、少しでも良い設備を希望される場合が多いようです。
一方、賃貸用のリフォームであれば、取れる家賃とリフォーム費用のバランスが大事になってくるので、妥協するポイントがでてきます。賃貸用のリフォーム経験がある業者様の方がこの妥協に対して融通を利かせてくださる印象です。
最後の決め手となったのは、「リフォーム後の物件を案内してもらえた」という部分です。
こちらに関しては、稀なケースかもしれませんが、初めてリフォームの相談をさせていただきたときに、「弊社所有の賃貸用物件のリフォームが終わったところなので、ぜひ見に来てください」とご案内していただけたのです。
実際の仕上がりイメージを見ながら、費用の総額、ざっくり項目分けしての費用の概算などをご相談できました。
リフォームのボリュームが多く、その分費用の総額としては、一瞬「少し高いかな」という印象を受けましたが、
「ここまでリフォームしてれば、少し高めの家賃でも入居者様いらっしゃいますよ」
とのことでした。
「最低限のリフォームでとにかく安く」という選択肢しかなかった私に、新たな選択肢を提案してくださったという点も、安心してお任せできると感じたところです。（自分でもリフォームと家賃の関係について検証しました。）
実際、リフォーム内容や金額に満足しているので、最近戸建投資を始めた知人にもこちらのリフォーム業者様を紹介しました。（紹介料はもらってませんが、その後の施工で融通を利かせてくださる部分が増えました、笑）
自分が紹介する側になってから改めて気付かされたのが、信頼できる人は次の仕事を紹介される、ということです。
そういった意味でも知人から紹介してもらうのは信頼できる業者様を見つける方法として、最適化もしれません。
まとめ
・サラリーマンにはリフォームの外注がオススメ
・知人からの紹介もしくは電話で信頼できる業者様を見つける
・リフォームのこだわりポイントはハッキリと伝え、書面に残す
・リフォーム業者様は戸建投資における重要なパートナー
リフォームが完成したら、賃貸募集を始めましょう！
