この記事を読んで欲しい方
・不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいかわからない
・色々不安があるけど、どうすればその不安を取り除けるか知りたい
こんにちは、たっくん@育休大家です。
さて、今回も前回に続き、
不動産投資を始めた頃を振り返りたいと思います。
今回のテーマは始める前の不安②「中古物件の状態が判断できない」です。
始める前の不安
①お金の問題
②中古物件の状態が判断できない
③買ったとしてどこまでリフォームが必要なのか
④入居希望者がいなかったらどうするのか
さぁ、ある程度お金は貯まった！
SUUMOやHOME’Sで希望条件に当てはまる物件も見つかった！
内見の日程も設定できた！見に行くぜ！
・・・ところでどうやって買うべきか見送るべきか判断するの？
そうなんです、中古住宅の品定めなんてしたことないんです。
ちなみに私は不動産業界や建築業界とは関わりの少ない業界の会社員。
立地に関しては自宅の近所ということや、周辺の賃貸相場を事前に調べられることもあり、
なんとなく賃貸需要があることは把握できている。
でも、実際に今から見に行く建物はリフォームして貸し出すに値する状態なのか、
果たしてあと何年使用できるのか、検討もつきません。
特に私の希望の条件・金額帯だと、どうしても築年数が古くなり、
築30年～40年と木造住宅の耐用年数を大幅に超過しています。
そんな戸建を買った後に起こる、想定される最悪のストーリー
・建物として修理できるレベルではなく、賃貸にも出せず、朽ち果てるのを待つのみ
・傾きや雨漏り、白蟻で柱が腐ってたなどが判明して100万円単位の想定外の修繕
この２つだけはなんとか避けたい。
駆け出しの素人が、1軒目から掘り出し物の物件を見つけられるとは期待しません。
先輩大家さんのブログやＹｏｕｔｕｂｅで「買ってはいけない」物件の特徴を調べまくりました。
ある程度の知識は身につきますが、やはり傾きや天井のシミなどの不具合を見つけたときに
多少の修繕で直せるレベルなのか？
ということはわかりません。
そこでやはりプロの力を借りる必要があると判断しました。
購入後のリフォームを依頼することを条件に、
リフォーム業者様に内見に立ち会っていただくことにしたのです。
そう決めてから、近所のリフォーム業者様に電話しました。
その時、特に「購入後のリフォームを依頼すること」
という条件を伝えることに気を付けました。
彼らにとって、仕事に繋がる内見でなければ立ち会うメリットはないと思ったからです。
やはり何軒かはお断りされました。
購入が決まってから連絡してほしい、という当然の理由の場合もあります。
それでも、めげずに依頼の電話をしていると、親身にお話を聞いてくださる工務店様に巡り合い、
その日は予定が入っているからと、別のリフォーム業者様を紹介してくださいました。
余談ですが、不動産投資をしていくなかで、このような人の優しさに触れる機会が幾度とありました。
このような出会いも不動産の魅力の１つです。
このようなご縁もあって
初めての中古住宅の内見は、リフォーム業者様立会いのもと行いました。
（仲介業者様には事前に連絡済み）
結論からいうと、立ち合っていただいたおかげで、
決定的な不具合がある物件（2軒）の購入を避けることができました。
具体的には、
1. 傾きが土地の崩壊によるもので、今後継続して崩れていく＆再建築不可で直しようがない
2. 浴室の外壁がかなり大きく割れており、修繕は浴室入れ替えで高額。収益が出ない
というものでした。
もし、立ち合いしてもらっていなければ
特に1に関しては傾きの原因まで自分で見抜くことはできなかったでしょう。
2に関してはクラックは自分で見つけられても、その場で修繕費まで見積もることができず、購入すべきか判断できない状況でした。
おそらくこの2軒を買っていれば、リフォームの段階で途方に暮れていたと思います。
このような経験から、自分で物件の状態を判断できるようになるまでは
リフォーム業者様に立ち会ってもらうことをオススメします。
とは言うものの、
同じリフォーム業者様に2回も立ち会っていただいておきながら、
購入を見送ったため、リフォーム業者様に愛想を尽かされてしまい、
それ以降同じ業者様に声をかけられない状況となってしまいました（汗。
結局それ以降の内見では、まず自分で建物の状況を見て、
購入金額も含めてある程度可能性がありそうだと判断できてから
再度リフォーム業者様立会のもと、内見する方法に変更しました。
ここでも大事にしていることがあります。
2回内見するとなると、リフォーム業者はもちろん、
仲介業者様にも少なからず負担がかかってしまうことを忘れずに、
購入する意思を表してから2回目の内見をお願いしています。
さて、今回の内容はここまでです。
テーマに関してまとめます。
不安 中古物件の状態が判断できない
対策 見るべきポイントを事前に調べておく
リフォーム業者様に内見の立会いを依頼する
その時、購入に至ったらリフォームをお任せすることを約束しておく。
