戸建投資の実例:戸建1号

こんな方におススメ!

  • 戸建投資1軒目はどれぐらい儲かるか知りたい
  • 戸建投資の実例で具体的な数字を見たい
  • 賃貸用リフォームの仕上がりを見たい

戸建投資の実例では、私が所有する物件についてご紹介します。具体的な収益数字やリフォームの内容を取り扱います。今回は1軒目の戸建投資物件をご紹介します。

戸建1号の外観

間取り

昭和50年代の築古戸建によくある3DKの間取りです。

室内のど真ん中に階段があって、その両隣に部屋が1つずつある間取りは本当によく見ますね。おそらく当時は使いやすい一般的な間取りだったのではないかと想像します。ただ、今の新築の間取りを見ると、かなりの割合でダイニングキッチンで調理~食事まで完結できますよね。広いLDKは当たり前になっているというか…

立地

最寄りから徒歩15分は歩ける範囲という感覚かつバス利用が一般的な地域なので、入居者視点での立地はそこそこ良好だと思います。

収益性

表1. 収益性

購入価格とリフォーム費用、年間家賃から計算した利回りは12%ですが、諸費用や固定費を含めて計算すると10%を切ってしましました(汗。

管理委託費が無料である理由は、「築年数がそれほど古くない戸建で、初めて預けていただくオーナー(大家)様なので無料で預からせてください。」と申し出てくださったからです。¥2000/月でも管理費がかかると、収益性にかなり響いてくるので本当にありがたいです。

リフォームは1階は業者様施工、2階はDIYで費用を抑えたつもりですが、利回りとしては全然魅力的ではありませんね。1軒目のため、利回りよりもまずは経験を積むことを優先したので、仕方がないと割り切るしかありません。

とはいえ、土地は令和4年度の固定資産税評価額+10万円で購入できたので、大失敗ではない買い方だとは思っています。購入から入居までの空室期間は2.5か月だったので、賃貸需要もある地域です。ちなみに1階のリフォームがほとんど完了後、2階のDIYリフォーム中に入居が決まりました。

 

参考までに資産性の指標も載せておきます。

表2. 資産性

建蔽率オーバーのため銀行からの融資が厳しいかもしれません。出口(売却先)としては現金買いの投資家さん、もしくは更地にして戸建を新築される実需の方が対象になるでしょうか。

 

リフォームのビフォーアフター

2階の和室は畳の表替えを畳屋さんにお願いしました。壁はDIYでペンキ塗装しました。綿壁を剥がして塗装するだけで、スッキリしたイメージに仕上がりました。初めてのDIY、綿壁は直接ローラーでペンキを塗るとベロベロに剥がれてきたのには焦りました。対策として、水を含ませたローラーで綿壁を濡らし、ベラで全部剥がしてからカチオンシーラー、ペンキと塗装しました。

 

浴室は壁面の塗装と床のシート貼付けをDIYで実施しました。

写真には写っていませんが、beforeの壁面はカビだらけで暗い印象でしたが、白く塗装すると明るく印象が変わりました。ただ、タイル部分は塗膜の密着性を担保するためにサンダーで磨いたり、溶剤臭の強いミッチャクロンを塗装したり、塗料を何度も重ね塗りをしたりでかなり大変でした。もう二度とタイル塗装はやりたくありません。。。

床も冷たい印象のタイルの上からシートを1枚貼るだけで、入室したときのひんやり感をかなり改善できました。最安のシートですが、見た目も随分良くなりました。コーキングが少し難しいけど、ここは自分でやってもコスパが良い部分です。


材料は5000円以内で収まりますので、トライの価値ありです。

トイレも床にシートを貼り、壁面上部の綿壁の塗装(写真に収まっていない…)をDIYしました。タイルはお風呂で懲りたので塗装していません。反省点としては、床シートは横着してお風呂用のシートの余りを貼りましたが、厚みがあるので細かい曲線をカットするのに苦労しました。便器を外す技術もないので、タンク下を貼るときは便器を抱えるようにして作業しました。DIY大変!

 


洗面所は床のCFと壁面に化粧板を貼ってもらいました。本当は壁はクロス仕上げをお願いしていたのですが、リフォーム引き渡し時にクロスを貼っていないことが発覚!とにかくこの汚い壁をどうにかして欲しいと依頼したところ、化粧板をカットしてビス止め…安かろう悪かろうとはこのことか!賃料も低めに設定予定だったのでこれ以上のお咎めはなしでGOしました。

1階のDKと居室は工務店に依頼しました。床のCF仕上げと、壁面・天井のクロス仕上げです。beforeの撮影を忘れていたので、afterの写真だけですが…beforeは2階の和室のような雰囲気だったと思っていただいて差支えないです。床とクロスを更新するだけで、ガラッとイメージが良くなりました。逆にキッチンの古さが際立ちますが、高額家賃も期待していないため、そのまま賃貸しました。予算と時間に余裕があれば、リメイクシートを貼ってもよかったかもしれません。

 

リフォーム費用80万円のうち、工務店に依頼した1階(居室・キッチン・階段・廊下)のCF・クロス・ガス給湯器設置で60万円でした。残りは鍵交換や2階の畳交換、DIY材料・工具などの費用です。

 

入居者様の概要

入居者様に関しては間取り(広さ)と賃料設定から、事前にイメージしていたとおり、生活保護世帯の単身女性です。駅から歩ける距離、かつペット可の物件を探されていたようです。生活保護世帯の場合、市の承諾がなければ引越し費用が市から支払われないため、容易には転居できないので長期入居が期待できます。利回りとしては高くありませんが、長期で投資費用を回収したいと思います。

ご入居後のトラブル

ご入居から約2年が経過しますが、入居様と大家(私)の間でのトラブルはありません。家賃滞納もありません。修繕の依頼は入居日に室内電灯を取り付ける部分の交換をお願いされただけで、数千円で済みました。

ただ、ご近所トラブルが発生しているようです。

先日ご近所を通りかかったときに、当物件のお隣にお住いの方から、「夜中の犬の鳴き声がうるさいのでなんとかしてもらえないか」とご相談されました。睡眠に支障が出るぐらいで、入居者ご本人に相談しても聞く耳をもってもらえず、困っているとのことでした。

とはいえ、戸建でペットを飼育することは一般的な範囲なので、大家として犬や入居者様を追い出すようなこともできません。管理会社に問い合わせてみましたが、同様の回答でした。やはり入居者様の権利があるので、犬の鳴き声を理由に追い出したりするようなことはできないとのことでした。大家にできる精いっぱいとして、管理会社様から入居者様に対して、そういった相談が挙がっていることを伝えていただくようお願いしておきました。

事前に近隣住民に騒がしい方がいないかのチェックはしていたのですが、自分の物件がまさかトラブル原因になることは想定していませんでした。

このとき、あるべくペット可でなくても入居してもらえるような物件を購入していこうと決意しました。

まとめ

  • 初めての戸建投資の収益性は大損はしないレベル
  • 初期費用は470万円、家賃は月43,000円
  • リフォームはDIYでも入居してもらえる

人様に自慢できるような仕上がりではありませんが、これぐらいのスタートでも継続して5軒目まで続けたいと思えるのが不動産投資の魅力です!これから戸建投資を始められる方の参考になれば幸いです。