こんなことができる試算表です。
試算表を作った動機
これまで私は不動産賃貸業を現金で取り組んできました。5軒の戸建を運営してきた中で、ある程度リスクに対する理解が深まってきました。融資を使って戸建を増やしたいと考えました。初めて公庫、銀行への融資を依頼です。
融資を使って不動産賃貸業について勉強していると注意事項はいくつもあることがわかりましたが、今回はキャッシュフロー（＋返済比率）に着目したことがこの試算表をつくるきっかけになりました。
キャッシュフローとは収入額から支出額と返済額を差し引いたときに、手元にいくら現金が残るのか、という指標ですね。また、返済比率とは、収入額に対する返済額の割合のことです。賃貸業を営む上ではキャッシュフローをプラスにすることや、返済比率を小さくすることは、手元の現金を増やすために有効な手立てです。そのため融資を受ける前にある程度、どれぐらいの金利を返済期間であれば健全に経営できそうか目星をつけておきたかったのです。私の属性や実績で返済条件の交渉ができるかどうかは別の話ですw
現状
たしかに、公庫や銀行のホームページでは、返済シミュレーションができるようになっています。私も初めはそのシミュレーターを使って、金利と返済期間によってどの程度キャッシュフローに影響があるのか、１つ１つ入力して検証していました。
しかし！
金利を変更してはエクセルに数字を貼付け、家賃や支出額を入力して計算させる。。。返済期間を変更してはエクセルに数字を貼付け、家賃や支出額を入力して計算させる。。。ひたすらこの作業の繰り返し。
これは、今回限りであればやり遂げられるが、物件が変わって借入金額が変わる度にやり直すと考えると、ゾッとしました。
課題
借入金額や家賃、年間の固定費などを一度入力すれば、各金利と各返済期間におけるキャッシュフローが一発でわかる一覧表が欲しい！
解決策
ということで、エクセルで自作しました。
今回は公庫に提出する資料の１つとして作成したので、元金均等での試算表です。また、所得税に関しては計算に含まれていませんのでご留意ください。
左半分は年間のキャッシュフローを計算できます。
まずは着色されたセルの内、以下の4点を入力してください。
- 借入金額
- 返済年数（返済を始めて何年目の試算をするのか）
- 収入（家賃）
- 支出（年間固定費）
そして一覧表の着色セルに
- 金利
- 返済期間（年数）
を入力すれば、年間キャッシュフローの金利×返済期間の一覧表が完成です！あとは、一覧表の中から健全に運営できる条件を見つけるだけです。そのときの金利と返済期間が今の実績から推察して現実的なものかどうか、そもそも融資の土台に乗る物件なのかをある程度把握できるのではないかと思います。（もちろん初融資申し込みの私には、皆目見当もつきません、汗）
公庫に融資の申込書には、希望の返済期間を記入する欄がありました。記入した数字の理由を説明する際に、根拠となる数字（＝キャッシュフローや返済比率）として使う場面が出てくるのではないかと、ドキドキしています。
また、右半分は月間のキャッシュフローの試算表です。
こちらで入力する項目は
- 借入期間
- 借入金利
の2点です。
次の項目は、年間キャッシュフローを計算したときに入力した値が反映されています。
- 借入金額
- 返済年数（返済を始めて何年目の試算をするのか）
- 収入（家賃）
- 支出（年間固定費）
まとめ
以上の特徴をもつキャッシュフロー計算書についてご説明しました。使用方法などに不明点があったり、数式に間違いがあればご質問ください。また、希望の機能があればご連絡ください。可能な限りグレードアップしたいと思っています。ブログの問合せページからでも、twitterのDMからでも受け付けています。
さぁ、このキャッシュフロー試算表を使って、自分で背負えるリスクを把握した上で融資申し込みにLet’s Try！
