この記事を読んで欲しい方
・不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいかわからない
・色々不安があるけど、どうすればその不安を取り除けるか知りたい
こんにちは、たっくん@育休大家です。
さて、賃貸戸建0号シリーズは今回で最終回です。
不動産賃貸を始めるにあたって私が不安だったことはいったんこれで最後。
実際に始めると色んな障壁がありますが、
それは賃貸戸建1号から順番にご紹介するなかで紹介します。
では今回の内容へ。
始める前の不安
①お金の問題
②中古物件の状態が判断できない
③買ったとしてどこまでリフォームが必要なのか
④入居希望者って本当にいるの？
さて、前回までのブログで、戸建を買うためのお金の不安についてやってきましたが、
最終的に一番不安なのって、
「本当に入居希望者が現れるのか？」
というところだと思います。
大家業に踏み出す人にとって、
「空家リスク」は最もイメージしやすいリスクではないでしょうか。
いくら家を安い金額で買えたとしても、
入居者様がいなければ1円も生まない箱を買ったも同然。
逆に
家を少し高い金額で買ってしまったり、
リフォームにお金をかけすぎたりしたとしても
入居者様さえいれば、その費用は時間をかけて回収することができます。
時間を味方に、多少の失敗を吸収できてしまうのが不動産投資の良いところだとも言われます。
実際に私も不安でしたし、友人に話をしても
「ほんまに大丈夫なん？」
という感じでした。
その不安の原因を2つに分解してみました。
不安になる理由
①入居希望者のニーズや家賃相場がわからない
②リフォーム後の状態をイメージできない
これら2つの原因について、その対策を私の経験をベースにご説明します。
①入居希望者のニーズや家賃相場がわからない
⇒近所の賃貸仲介の不動産屋さんに直接聞く
「自分が住んでいる住宅ぐらいのスペック（築年数、広さなど）
であれば人が住んでくれそうというのはイメージができますが
そうでない住宅に人が住んでくれるのかは全くイメージできない。」
20歳ぐらいまで築50年以上の古い賃貸戸建に住んでいた私でさえ、
10年でそのことを忘れていました。
築古戸建で大家業を始めてから、
いかに自分にとっての「普通」が狭い範囲なのか、
そして気付かぬ間に狭くなっていたのかということに気付かされます。
話が少しそれましたが、このニーズの有無や家賃相場については、
近所の賃貸仲介の不動産屋さんに直接聞くこと
が一番確実な方法です。
購入予定の戸建の最寄り駅、もしくは最寄りのターミナル駅に行けば、
何軒かは不動産屋さんがあります。
その地域の入居希望者のニーズや希望家賃などを最もよくご存じなのは
他でもない賃貸仲介の営業マンだと思います。
休日は不動産屋さんも顧客対応で忙しいので、できれば平日に伺って、
「戸建のオーナーになる予定なんですが、家賃相場を教えてください」
と一言お願いすれば、相談にのってくださいます。
なぜなら彼らにとっても、オーナーから物件を預かることは仕事に１つでもあり
将来の仕事の種を撒くという観点でもメリットがあるからです。
その時に間取り図や戸建の位置情報、リフォーム予定箇所をご説明すると
ネットや紙面からは得られない情報が得られることがよくあります。
・駅から少し遠くても、バス利用が当たり前の地域だから大丈夫
・駐車場が自宅にないとかなり厳しい。近隣にあればなんとかなる。
・近所に安い新築アパートの賃貸があるので、築古は敬遠される
・都市ガスでないと、嫌がられるので家賃は少し安めに
などなど。
私の場合、SUUMOなどで周辺の同じぐらいの築年数、広さの戸建を検索して
家賃がいくらぐらいなのか、を事前に調べてから
近所の不動産屋さんを3軒ほど伺っています。
複数の不動産屋さんと話すことで情報収集の精度が高まるほか、
購入に至ったときに、入居者募集をしてもらう不動産屋さんの候補も見つけておくことができます。
不動産屋さんによってお店の雰囲気が異なるので、
肌に合う担当者様にお願いするのが良いと思います。
初めて訪問する賃貸不動産屋さんでは、緊張すると思います。
ですがあなたが真摯な態度で訪問すれば、きっと丁寧な対応をしてくだいますよ！
②リフォーム後の状態をイメージできない
⇒リフォーム後の戸建を見てみる
こちらについては何軒も築古戸建を見ていると
築年数が古く、経年劣化も相まって
物件によっては「本当に人が住める状態になるのか？」という不安が湧いてきます。
今では慣れましたが、戸建を内見するときに
・埃っぽい
・湿気た木造住宅独特の匂い
・フワフワの床
というのは割とよく巡り合う建物の状況です。
自分が入居者の立場で賃貸物件を案内されるときにこういう経験をすることは
ほとんどないと思います（笑）
でも大丈夫。リフォームすればキレイになるから。
そのイメージを掴むには唯一、
リフォーム後の戸建を見てみるしかありません。
具体的には、身近にいる先輩大家さんや工務店さんの物件を見せてもらうことをオススメします。
確かにYoutubeやブログでも目で見た部分の変化がわかるので良い方法なのですが
特に匂いや湿っぽさなど、空気から伝わってくる嫌悪感が
リフォームで消失するのを感じるのは難しいと思います。
私は戸建投資を始める前の勉強の一環として
「全国古家再生推進協議会」さんの物件ツアーに参加して
実際の物件を見せてもらいました。
また、自宅と賃貸戸建2軒目～5軒目のリフォームをお願いしている工務店さんは
初めてご相談したときに、自社所有の賃貸予定のお家を案内してくださり、
リフォーム後の仕上がりイメージを見せてくださいました。
実際に仕上がり後の戸建を見てみると、見る前に感じていた不安は払拭されました。
その経験から、私も賃貸戸建のリフォーム前後には
これから戸建投資を始めようと考えている友人や親せきを案内しています。
読者の方でリフォーム前後の戸建を見たい方はDMください！（twitterでもOK)
こちらのブログでも賃貸戸建1号～順番に写真付きでご紹介予定なので
楽しみにしていてください。
まとめ
不安 入居希望者って本当にいるの？
回答 賃貸仲介の不動産屋さんを何軒か伺って直接聞く
リフォーム後の戸建を見てみる
今回のテーマは人と接することが解決策になるので、
人によってはハードルが高いかもしれません。
でも自分に合った不動産屋さんや工務店さんを選んでお付き合いできるというのは
人間関係を選べない会社とは大きく異なる、大家業の魅力です。
もちろん不動産屋さんや工務店さんにも、付き合う大家を選ぶ権利があることも忘れずに！（笑）
