この記事を読んで欲しい方
・不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいかわからない
・色々不安があるけど、どうすればその不安を取り除けるか知りたい
こんにちは、たっくん@育休大家です。
さて、まだまだ続きます、不動産投資の疑問シリーズ。
新しいことを始めるのに、不安はつきものですよね。
今回もその不安をテーマに、私の経験に基づいて対策を回答していきます。
始める前の不安
①お金の問題
②中古物件の状態が判断できない
③買ったとしてどこまでリフォームが必要なのか
④入居希望者って本当にいるの？
さて、前回までの記事の内容を実践し、
何軒も中古戸建を見ているうちに良さげな物件とそうでない物件が見分けられるように
なってくるかと思います。
（私の場合は1軒目購入までに半年ほどかけて50軒ほど内見しました。）
そしてついに
「立地もそこそこ、建物の状態もある程度良好！」
という戸建に巡り合える日が来るかと思います。
すると、次の疑問
「いくらで購入すればよいの？」
が湧いてきます。
たしかにSUUMOやHOME'Sのポータルサイトでは売り出し価格が出ています。
しかし、この金額で購入して
収益として取り組む価値のある物件に仕上がることは難しいと感じることが多いです。
じゃあどうやって金額を決めるの？
この質問に回答するには投資家によって様々な流派があるので、
一概には言えません。
とは言え、重要視される項目があるのでいくつかピックアップします。
・想定家賃
・費用を回収する期間＝利回り
・土地値
・道路付け
などなど…
複合的に考えて希望の購入金額を決めますが、
今回のブログのテーマ（目的）は第一歩の不安を払拭することにあるので
特に金額が大きくなりがちな費用、リフォームについて私の実践例をご紹介します。
どれぐらいリフォーム費用を準備しておけばよいか
これは想定家賃によって大きく上下しますが、
結論から言うと、
外注するなら100万円～200万円かかるつもり
で準備しておくことをオススメします。
理由を順番にご説明しますね。
理由① サラリーマンはリフォームの外注がオススメ
DIYされる方が、もっと費用を抑えてリフォームされていることは
ネットで調べるとすぐにわかるかと思います。
ですが、私が投資をする目的は「自由な時間を確保する」ことにあり
仕事終わりや週末の時間をリフォームに充てることは目的から外れるため
基本的にリフォーム業者様へ依頼します。
そういう私も、1軒目は和室2室の壁をDIYで塗装しましたが、
正直時間も体力も使うので、妻子持ちのサラリーマンにはおススメしません。笑
理由② 全室リフォームするつもりで
そこそこ人口のある町で、数百万円程度で購入できる戸建の場合、
築30年を超えることが多く、内装はかなり使用感があります。
間取りは３ＤＫぐらいでしょうか。
家賃を戸建の相場の最低家賃、私の地域ですと3万5千円～4万円程度で貸し出すとしても
そのままの状態で借り手がつくのは難しいと思います。
リフォームの内容は、設定家賃との兼ね合いもあるので、
必ずご近所の賃貸仲介の不動産屋さんを訪れて、
間取りと現状の写真を見せて、どれぐらいのリフォームを実施するか相談してみると良いです。
少なくとも壁紙交換や畳の表替え、せめて1室は床のフローリング化などを検討することになります。
場合によっては給湯器の交換なども必要になってきます。
リフォーム業者様と特段の繋がりを持たない私のような初心者の方が戸建投資を始めるにあたっては
最低でも１００万円リフォームを実施しておくのが
入居希望者が何か月もおらず、不安な日々を送らないためにもいいのではないでしょうか。
理由③ リフォームで差別化ポイントを作る
戸建投資の場合、マンションやアパートとは異なり、
「完全に独立した建物」という差別化ポイントがあるため、
よほどリフォームをケチらないか、不便すぎる場所でない限り
入居付けに苦労することはないかと思います。
しかし、少しでも高めの家賃を設定したいとなると、
周辺の戸建賃貸との差別化が必要になってきます。
私はその差別化ポイントの１つとしてリフォームを活用しています。
具体的には、水回りのリフォームです。
何軒か賃貸仲介の営業の方にお話しを伺ったところ
特にキッチンは女性にとって重要な場所であり、
かつ
どの賃貸物件に住むかの決定権を握っているのが奥様であるご家庭が多いようです。笑
さらにSUUMOなどでは検索条件に「システムキッチン」にチェックを入れる欄があり
強いアピールポイントになるとのことでした。
となれば、
・キッチンだけでも新しいものを入れる
・どうせ替えるなら、システムキッチンを入れる
などが選択肢に挙がってくるので、リフォーム費用が高額になってしまいます。
費用対効果を考えながらお金をかけるかの判断は必要になってきますが
予算には余裕をもっておきたいものです。
今回、リフォーム内容をテーマにしましたが、
戸建を買ったが予算が足りずにリフォームもできず、
入居希望者がいつまで経っても現れない
というパターンに陥らないように予算には余裕をもっておいてください。
予算を減らすのに時間はかかりませんが、増やすのには相応の時間が必要ですからね。
まとめ
不安 買ったとしてどこまでリフォームが必要なのか
回答 予算としては100万円～200万円
基本的に壁と床は全室実施するつもりで。
費用対効果次第では水回りの交換も視野に。
