この記事を読んで欲しい方
・不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいかわからない
・色々不安があるけど、どうすればその不安を取り除けるか知りたい
こんにちは、たっくん@育休大家です。
早いもので、私が1軒目の戸建てを購入してから2年が経過しました。
不動産投資を始める前は色んな不安がありましたが、
今では不動産投資を始めて本当によかったと思っています。
世帯主である私が1年という長期間の育児休業を取得できたのも、
不動産からの賃料があるおかげで、収入面での不安がないことが１つの大きな要因です。
さて、今回は不動産投資を始めた頃を振り返りたいと思います。
記事の内容は、1軒目に辿り着くまでの道のりです。
1軒目に辿り着いてからの内容は、
賃貸戸建０号シリーズが完了してから記事にする予定です。
このブログの読者の方の中には、
不動産投資を始めたいと思っている方がいらっしゃるかと思います。
しかし、色んな不安が頭をよぎり、一歩を踏み出せないのではないでしょうか。
・とにかく1軒目を始めるまでにどうしたらよいかわからない
・購入後、本当にうまく経営していけるのか
私も同じ不安をもって不動産の世界に足を踏み入れましたが、
その不安を取り除くために様々な対策をしました。
私が取り組んだ内容を友人に紹介して、その彼も同じように実行したところ
現在も順調に不動産投資を継続しているので、そこそこ再現性のある手法だと思います。
きっと、考えや準備が至らない所もあるかと思いますが
何事を始めるにしても、完璧に準備ができることはありません。
致命傷にならない程度のミスを繰り返し修正しながら進んでみてください。
投資の目的
お金のために働く時間を減らし、自由な時間を増やすこと。
不動産投資に限らず、投資をする上で様々な選択をすることがありますが、
「より自由な時間を増やすこと」を判断基準にしています。
不動産投資を始めたきっかけ
まず、私が不動産投資に興味を持ったきっかけは、
リベラルアーツ大学の両学長の言葉でした。
はっきりとした言い回しまでは覚えていないのですが、
大雑把に「お金持ちになるには不動産は王道」的なことをおっしゃっていました。
そしてなにより、不動産投資の利回りがとにかく印象的でした。
それまでは高配当株に投資していましたが、利回りは高くても5％前後。
貯金の利子に比べると魅力的ですが、
資産収入で食っていけるようになるまでの年数が長い！と感じていました。
一方、紹介されていた「中古の不動産を買って人に貸す」という不動産投資では
人によっては20％を超えるような利回りをたたき出す投資家もいるとのこと。
リターンはリスクの裏返しですが、
リスクは工夫すれば対策できます。
高配当株におけるリスク対策は投資先の分散や企業分析などが挙げられますが、
投資先の会社の行動までは一般投資家にはできません。
一方、不動産投資ではリスク対策の余地・権限が自分にあり、
うまくリスク対策を講じたうえで高配当株より高い利回りが期待できるのであれば
こんなに魅力的な投資はないと考えたのです。
始める前の不安
①お金の問題
②中古物件の状態が判断できない
③買ったとしてどこまでリフォームが必要なのか
④入居希望者がいなかったらどうするのか
不安① お金の問題
まず初めに私の心理的ハードルとなったのが、投資額の大きさです。
本記事では、不安の大きさを明確にする目的で、
あくまで私の実績ではありますが、具体的な数字まで見ていきたいと思います。
ＦＸが数百円、
株式が銘柄によって数千円～数万円
不動産の場合、初心者がどうにかできるレべルの物件を買おうと思うと、数百万円。
確かに、陸の孤島や倒壊寸前の建物であれば数十万円で買える場合もありますが
私の場合、そのような物件を買ってもリフォームや入居の客付けに苦労すると予感しました。
そもそもサラリーマンの副収入を得ることが目的なのに、
あまり苦労しすぎることは本末転倒だと考えていました。
なので私は次のような条件でＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで物件を検索しました。
・自分が車で通える距離（大阪北部から車で1時間ぐらい）
・それなりに人口と賃貸需要がある地域
・室内のリフォームだけで賃貸に出せる
・完全独立の戸建（テラスハウスや長屋を除く）
すると、最も安い物件で300万円ぐらいから売りに出されている状況でした。
そりゃまぁ誰だって立地が良くて内装もきれいな戸建なんて欲しいですからね。
つまり自分がお金で回避したいリスクを挙げると、物件購入だけで
新車1台分ぐらいのお金がかかるということがわかりました。
ちなみに諸費用として追加で余裕をもって60万円ぐらいは見ておいた方がよいです。
（内訳）
仲介手数料 20万円程度
登記費用 10万円程度
火災保険 4万円程度（1年当たり。5年分一括で支払うと20万円程度）
不動産取得税 5万円～10万円程度（購入して半年後ぐらいに払う）
1回目のお家賃を頂くには
ここからさらにリフォーム代と、賃貸仲介業者様に支払う広告料が必要になってきます。
この2つは、その人の匙加減一つで金額が変わります。
リフォーム代：どのような物件に仕上げていくら家賃を欲しいのか
広告料：営業マンにどれだけ積極的に自分の物件を紹介して欲しいのか
ここは戦略によって変わってくるので面白いところですが、
費用と賃料のバランスを取りながら
結局はお金が要るってことです！
詳細は後の記事で記載しますが、私は
トータルで460万円ほどかけて1軒目の稼働が始まりました。
大きな失敗をしないための安全圏での走り出しだったので、
結構かかっているイメージでしょうか。
さて、このお金はどこから出てくるのでしょうか。
私の場合は、借り入れを行わず、すべて現金で支払いました。
理由はただ１つ。
入居者が決まらなかったときに、毎月返済するのが苦痛になる気がしていたからです。
今思うと、手元に460万円あるのであれば、借り入れしても貯金を崩しながら支払いができたのですが（笑）
あと、不動産投資への融資が厳しくなっていると聞くので、必ずしも借りれるとも限りません。
借り入れするにしても、「返済で首が回らなくなるかも」という不安を１ミリでも残さないためには
とにかく種銭を貯める！
という身も蓋もない結論です。
不動産投資を始めたいと思いながらも一歩踏み出せていない方は、
500万円近い借金を平然と受け入れられるハートの持ち主ではないと思います（笑）
不動産投資を始めたいけど、なにからやっていいかわからないあなた！
借金にビビらない方以外は、まず500万円貯めましょう。
たっくんがどうやってお金を貯めたかについては、興味があるという声が多ければ
機会を設定してブログに載せたいと思います。
さて、今回はお金の不安について、具体的な金額まで提示しました。
今回の記事で「なるほど、500万円の貯金が１つの目安になるんだな」
と行動目標に落とし込めた方がいらっしゃれば幸いです。
